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23 de Outubro de 2017

Os cuidados necessários na aquisição de imóveis - Parte II

Uma análise sob a ótica da Lei 13.097 de 19 de janeiro de 2015

Frederico Rodrigues de Santana, Advogado
há 3 anos

Em conclusão ao artigo anterior de mesma epígrafe, ressaltei a existência da Medida Provisória nº 656 de 7 de outubro de 2014 a qual determinava “a necessidade de fazer constar na matrícula do imóvel eventuais restrições ou ônus sobre o imóvel, excetuados os débitos tributários” para que assim se pudesse reconhecer a má-fé do terceiro adquirente e, consequentemente, anular eventual negócio jurídico (compra e venda, permuta, doação, etc) entabulado.

Pois bem, a referida medida provisória foi convertida na Lei Federal 13.097 e publicada em 19 de janeiro de 2015. Esta, muito embora trate de inúmeros outros assuntos, trouxe importante alteração no mundo jurídico imobiliário. Por oportuno, impende ressaltar que a referida lei entrará em vigor em 19 de fevereiro de 2015.

O objetivo principal da medida provisória e, agora, da Lei 13.097/15, é conferir maior segurança jurídica a todo e qualquer negócio jurídico imobiliário, inclusive os de garantia, tal como a hipoteca. É certo que houve um ativismo bancário para aprovação da referida lei. Vislumbra-se uma maior segurança jurídica que esta proporciona às instituições financeiras quanto ao recebimento do crédito resultante de financiamento imobiliário em decorrência da minimização dos riscos de perda da garantia – e do imóvel, por consequência – por eventual ato jurídico anterior ou demanda judicial pendente. Por via oblíqua, os adquirentes de imóveis e, principalmente, as imobiliárias que diariamente intermediam negócios envolvendo imóveis também gozarão desta maior segurança. Inclusive, para estas a nova legislação reduzirá a possibilidade de responsabilização civil por dano aos adquirentes (consumidores) que utilizarem dos seus serviços.

Nesta esteira, o artigo 54 da lei em exame preconiza que “os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel”. Ou seja, todo e qualquer negócio jurídico será plenamente válido em relação à qualquer ato jurídico anterior não constante da matrícula do imóvel.

A própria lei exemplifica os atos que devem ser registrados/averbados na matrícula do imóvel. São eles: ações reais, pessoais reipersecutórias ou outro tipo de ação cuja responsabilidade patrimonial possa resultar em insolvência do proprietário do imóvel; ajuizamento de ação de execução ou cumprimento de sentença, bem como a respectiva constrição judicial (penhora, arresto, etc.); restrição administrativa ou convencional, indisponibilidade ou de outros ônus.

Em conclusão, o parágrafo único do artigo 54 consolida a segurança almejada pela lei nos negócios jurídicos imobiliários, não sendo despiciendo a transcrição integral do referido dispositivo legal:

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Destarte, nenhuma das arguições anteriormente especificadas e, quaisquer outras situações jurídicas que não estejam na matrícula do imóvel poderão ser opostas aos adquirentes de imóvel, excetuados os casos de decretação de falência e aquisição ou extinção da propriedade independentemente de registro, tal como a usucapião. Ressalta-se que a dimensão de alcance deste dispositivo está bastante acima da conclusão de que a propriedade pertence àquele que primeiro registrar o seu ato no ofício imobiliário.

Inclusive, corroborando com a primeira parte do parágrafo anterior, a Lei 13.097/15 alterou a Lei 7.433/85 a qual dispõe acerca dos requisitos para lavratura de escrituras públicas. A alteração deu-se no parágrafo segundo do artigo 1º, excluindo o tabelião de consignar no ato notarial a certidão de feitos ajuizados, devendo, em contrapartida, ser apresentado o “documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais”.

Ora, as certidões de feitos ajuizados foram dispensadas justamente para atingir o objetivo final da lei, qual seja, dar maior segurança jurídica nas transações imobiliárias. Pois, caso algum credor ou possível credor queira resguardar o seu crédito, deverá ser diligente em averbar na matrícula do imóvel o seu ato jurídico para assegurar-se de recebimento futuro. Houve uma transmudação de responsabilidades. Antes, o comprador deveria ser diligente e cauteloso em verificar as inúmeras situações que poderiam resultar na insolvência do vendedor, para minimizar os riscos de perda do bem adquirido. Agora, os credores que deverão acautelar-se em publicizar o seu crédito, ou eventual crédito, na matrícula do imóvel, sob pena de perder o bem, ante a boa-fé do adquirente, a qual, destaca-se, é presumida.

Assim, salvo melhor juízo, não mais será necessário ao adquirente de imóvel, instituições financiadoras de transações imobiliárias, bem como as empresas que intermediam as negociações e concretização dos negócios, extrair certidões dos cartórios distribuidores cíveis e criminais, da justiça federal, dos tabeliães de protestos, débitos condominiais e trabalhistas. Sendo necessário somente a obediência ao comando legal de emitir certidões fiscais e proceder uma análise bastante acurada da certidão de matrícula do imóvel para que se atinja a segurança almejada.

Contudo, quanto às duas últimas certidões – de débitos condominiais e trabalhistas –, uma cautela mais exacerbada não pode ser dispensada. Isto porque, quanto à primeira, a Lei de Condomínios e Incorporações, no parágrafo único do artigo 4º preconiza a alienação de cada unidade dependerá de prova da quitação das obrigações do alienante perante o condomínio.

No que concerne à Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas o resguardo recomenda a sua emissão, visto que por se tratar de uma lei bastante nova, não há entendimento consolidado dos tribunais trabalhistas quanto à sua aplicabilidade no direito do trabalho. Pois, como é sabido, as leis laborais são bastantes rigorosas e buscam sempre a efetividade no recebimento do crédito, sendo que, às vezes, com respeito aos entendimentos exarados, extrapolam os limites da legalidade prejudicando terceiros de boa-fé.

Portanto, até a consolidação da jurisprudência acerca da aplicação prática da nova lei no mundo dos negócios imobiliários – apesar de ser demonstrado neste trabalho a grande segurança que a nova lei trouxe às transações e o prazo concedido no artigo 61 para registro/averbação dos atos jurídicos anteriores na matrícula do imóvel –, é bastante recomendável que se permaneça, pelo menos por enquanto, com a cautela na aquisição de imóveis expostas na primeira parte deste artigo, para que não haja surpresa (desagradável) ao adquirente em decorrência de uma interpretação pelos Tribunais divergente dos seus interesses/situação.

14 Comentários

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É preciso dizer, , que a ausência de anotação na matrícula não é garantia absoluta de total segurança na operação imobiliária, seja pela relatividade da presunção proporcionada, seja pelas exceções comportadas. E, neste passo, a experiência prática permite antever expressivo número de situações nas quais a fraude poderá ser demonstrada, ainda que inexista na matrícula informação acerca de eventual crédito. Pense-se, dentre tantos outros exemplos, no caso do devedor malicioso e ágil, que, ciente de ação movida contra si, promova a alienação de seus imóveis antes mesmo de o credor conseguir identificá-los. Isso sem falar nos créditos das massas falidas, admitidos como exceção pela MP, mas cuja ocorrência não é infrequente.

Ausente anotação na matrícula, a comprovação da fraude ficou mais difícil, mas não impossível.

Ao examinar os casos concretos submetidos a julgamento, os tribunais não fecharão os olhos ao chamado standard de conduta exigido dos adquirentes para aferir a presença ou ausência de boa-fé, e continuarão dispensando tratamento diferente a quem tem diferentes condições de aferir a segurança do negócio imobiliário que realiza. continuar lendo

Ótimas observações Raymundo Passos. Entendo que a nova lei dificultará um pouco mais o reconhecimento da fraude e da má-fé do adquirente, principalmente por força do parágrafo único do artigo 54. Concordo com o senhor também quando afirmou que o"standard de conduta" continuará sendo aferido, até porque, no meu entendimento, em função da mudança principiológica do direito civil com a vigência do código civil de 2002, onde a boa-fé de tornou princípio basilar, os Tribunais não poderão esconder atrás de uma interpretação literal da lei. continuar lendo

O autor afirma :
"(...) É certo que houve um ativismo bancário para aprovação da referida lei. Vislumbra-se uma maior segurança jurídica que esta proporciona às instituições financeiras (...)".
Penso que este"ativismo"deva ser investigado e esclarecido em prol da moralidade e da ética no trato da coisa pública, tendo em vista os fatos que se seguem:
1.Os dispositivos legais analisados no texto referem - se a institutos processuais civis, e foram introduzidos em nossa legislação pela Lei 13.097 de 19 de janeiro de 2015, fruto da Medida Provisória nº 656 de 7 de outubro de 2014 ;
2. A nossa Constituição proíbe que medida provisória trate de direito processual civil:
"Art. 62. Em caso de relevância e urgência, o Presidente da República poderá adotar medidas provisórias, com força de lei, devendo submetê-las de imediato ao Congresso Nacional.
§ 1º É vedada a edição de medidas provisórias sobre matéria:
I – relativa a:
b) direito penal, processual penal e processual civil"
3. Tanto o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octávio de Lazari Junior, quanto o atual ministro da Fazenda, Joaquim Levy, são ou foram funcionários do BRADESCO. continuar lendo

Maria do Carmo, com a devida vênia, discordo do posicionamento de que a matéria tratada nesta lei trata-se de lei processual. Salvo melhor juízo, a norma é de direito material civil e direito registral. Apenas esclarecendo, o "ativismo bancário" citado no artigo decorre do aumento da proteção jurídica em relação às garantias quase sempre fornecidas por estas instituições financeiras. Contudo, esta nova lei trouxe maior segurança jurídica também para inúmeros outros e, em meu ponto de vista, para os negócios imobiliários em geral. continuar lendo

Frederico,

Quando estudei direito, os institutos de fraude à execução e da evicção eram estudados pelo direito processual civil.Ocorreu alguma mudança curricular? continuar lendo

Maria Carmo, a evicção é tratada no Direito Civil (art. 447 e ss) e a Fraude à execução é no Direito Processual Civil (art. 593). Contudo, a nova lei não alterou a maneira de reconhecer a fraude à execução. Esta permanece intacta. Ela veio para acabar com inúmeras interpretações, por vezes contraditórias inclusive dos tribunais brasileiros, quanto aos requisitos para o reconhecimento de uma alienação fraudulenta ou em fraude à execução. Veio justamente para dar mais segurança aos negócios jurídicos imobiliários. Verifica-se que não se aplica as suas disposições à alienação de bens móveis. continuar lendo

0brigada. Esta bem explicado para profissionais de outras áreas. Sou Psicologa. continuar lendo

Tema importantíssimo. 0brigada pela atualização desta nova lei. continuar lendo