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23 de Outubro de 2017

União estável: a alienação de imóvel sem consentimento do companheiro e proteção a terceiro de boa-fé

Frederico Rodrigues de Santana, Advogado
há 3 anos

Com a promulgação da Constituição Federal em 1988 passou a ser reconhecida a união estável como entidade familiar, consoante se infere do artigo 226, parágrafo terceiro. Posteriormente, este dispositivo foi regulado pela Lei 9.278/96. Não olvidando desta importante relação, o novo Código Civil também tratou da matéria.

Pois bem, voltamo-nos brevemente às disposições legislativas para entender a relação patrimonial da união estável e, por fim, concluirmos o presente trabalho.

Tanto o artigo 5 da Lei 9.278/96 e o artigo 1.725 do Código Civil tratam da relação patrimonial entre os conviventes concluindo, no que importa à este trabalho, que entre os mesmos, salvo disposição em contrato escrito, o regime da comunhão parcial de bens.

Este regime patrimonial impede a prática de determinados atos por um dos cônjuges sem autorização do outro, dentre eles “alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis”.

Nesta linha de raciocínio, conclui-se que na união estável também é necessária a outorga do companheiro para alienação de bem imóvel, sob pena de anular-se o ato.

Contudo, o Direito é uno, sendo a divisão em matérias (administrativo, família, penal) meramente para fins didáticos. Assim, deve-se quanto ao ponto levar em consideração outras disposições legais para fins de abranger a epigrafe deste artigo.

Desta sorte, destaca-se um dos pilares do Direito Registral, qual seja o Princípio da Publicidade Registral. Superficialmente, este princípio tem como objetivo dar publicidade à todos os atos no registro imobiliário, dando conhecimento a todos de quaisquer atos/fatos jurídicos que possam recair sobre o imóvel, alcançando o Princípio da Segurança Jurídica. Não somente as questões exclusivas do imóvel, mas também situações pessoais ou eventuais relações jurídicas que influam sobre o mesmo também devem constar dos registros.

Outrossim, o Princípio da Boa-fé tornou-se um dos principais eixos de sustentação com a nova ordem civil-constitucional, protegendo aqueles que o observam.

Concatenando todas estas situações – consentimento do companheiro para alienação do imóvel, o princípio da publicidade registral, e a proteção a terceiros de boa-fé – é forçoso concluir que a alienação de imóvel sem o consentimento do companheiro é anulável, desde que não ofenda terceiro de boa-fé.

Esclarecendo, o terceiro que inequivocamente desconhece a união estável e adquire o imóvel de apenas um dos companheiros, não poderá ter a alienação anulada em virtude de estar imbuído de boa-fé. Destaca-se a presunção da boa-fé e o ônus da prova caber àquele a quem aproveita, ou seja, ao companheiro cuja outorga foi preterida.

Destarte, como solução da presente controvérsia seria bastante aconselhável que os companheiros elaborem contrato escrito de união estável e o levem a registro na matrícula do imóvel. Assim, o terceiro adquirente, tendo pleno conhecimento da relação estabelecida, exija a outorga do outro companheiro sob pena de anulabilidade do negócio jurídico. De outra banda, caso o terceiro saiba que o alienante convive em união estável, deve exigir a outorga do outro consorte para evitar arguição de nulidade.

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