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23 de Outubro de 2017

Responsabilidade civil do corretor de imóveis

Frederico Rodrigues de Santana, Advogado
há 2 anos

Em uma conceituação técnico-jurídica, com baseada no Código Civil Brasileiro (art. 722), o corretor – e neste se inclui o de imóveis, seguros, etc – são aqueles que desenvolvem suas atividades no intuito aproximar pessoas para a conclusão de um ou mais negócios jurídicos. No caso do corretor de imóveis, a intermediação está voltada para a realização de compra e venda, permuta e locação de imóveis conforme art. da Lei 6.530/78.

Sem digressões e atendo à epígrafe deste artigo, o Código Civil, em consolidação ao princípio da boa-fé objetiva, é claro ao dizer que o corretor de imóvel, além de ser diligente e prudente no desenvolvimento das suas atividades, deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência, sob pena de perdas e danos.

Não somente estes, mas também como consectário referido princípio, o corretor de imóveis possui o dever de lealdade, informação, probidade e confiança. Aliás, estes deveres obrigam o corretor a estar atento a todas as circunstâncias e peculiaridades do interesse do seu cliente. Com a clareza que sempre lhes são peculiares, esclarecem Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias (Curso de Direito Civil, vol 4, 2014, p. 919) que espera-se do corretor uma atenção para que informe o seu contratante (o dono do negócio) de todos os detalhes e aspectos que envolvam a negociação e possam influenciar em suas decisões. Havendo informações equivocadas ou desleais, ou ainda sendo o caso de sonegação de informações relevantes, o corretor estará sujeito a arcar com perdas e danos (...).

Destaque-se, ainda, a aplicação do código de defesa do consumidor quando se encontrar presentes os requisitos da relação de consumo.

A jurisprudência dos tribunais brasileiros, inclusive do Superior Tribunal de Justiça é uníssona neste sentido. No voto condutor do julgamento do AgRg no REsp 1309646 do STJ, o ministro relator destacou que "o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos"

Em outro julgamento (Apelação nº 0012270-34.2009.8.26.0554), com uma maior clareza e especificidade das atividades desenvolvidas pelo corretor de imóveis, o Tribunal de Justiça de São Paulo foi categórico ao decidir pela responsabilização do corretor pela omissão de informação acerca de penhora sobre o bem negociado. Digno de nota são os esclarecimentos dos desembargadores:

Com feito, ao contratar uma empresa do ramo de intermediação imobiliária, as pessoas interessadas na aquisição de um imóvel esperam contar com todo o apoio necessário para obter sucesso na celebração do negócio. Como ressaltado pela apelante, “em grande parte das vezes, principalmente relativamente a pessoas sem preparo jurídico específico, o corretor transforma-se em conselheiro e orientador do negócio, especificamente no que diz respeito à documentação. Assim é que compete ao corretor aproximar as partes e colher de todos a concordância na compra e venda do imóvel, como também assessorá-las no sentido de fazer com que a negociação chegue a bom final, prestando a assistência necessária para tanto. Ao corretor compete, antes de aproximar as partes, examinar a documentação apresentada pelo vendedor para saber se aquele imóvel tem condições jurídicas (documentais) de ser vendido Ou seja, se o corretor aproxima as partes mesmo sabendo que o negócio é inviável (ou devendo saber que o negócio é inviável), parece claro que terá culpa se o negócio vier a se tornar impossível. Intuitivo que o corretor, a quem é dado conhecer a legislação aplicável ao seu ramo, não poderia ter negociado o imóvel sem alertar a autora dos riscos que envolviam a transação.

Portanto, e justamente em função desta importante atividade desempenhada por este profissional, é necessário que o corretor de imóveis se acautele, tanto na elaboração do contrato de intermediação quanto no desempenho das suas atividades, além de observar as obrigações impostas pela lei, inclusive os deveres anexos decorrentes da boa-fé objetiva, para que não venha a ser responsabilizado por eventuais perdas e danos sofridos pelo seu cliente.

2 Comentários

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Excelente posicionamento, Doutor. Foi de grande utilidade para uma tese de defesa. continuar lendo